暗地松绑限购、限价政策已成为许多地方“不能言说的秘密”

政策的背后是开发商的库存压力和地方政府的土地财政压力

房贷与信贷政策不放松,放松限购政策无法改变楼市大局

新华社武汉房价跌、销量降、微刺激、试松绑……2014年楼市上半场在一片低迷中走向尾声。为此一些地方政府“救市”意愿愈发强烈,推出各类放松性政策试探市场。在购房者对房价“拐点”的期望下,楼市进入深度博弈期。

多个城市试探“松绑”

上午,一份署名为济南市城乡建设委员会上报市政府《关于对我市商品房限购政策调整的请示》的文件在网上流传。文件称,市建委与市房管部门研究后建议在全市范围内解除新建商品住房与存量住房的限购。随后,济南市建委证实,拟对现行房地产市场调控政策进行调整。

更早之前,沈阳、长沙、杭州等地都陷入了“短命政令”的怪圈,从传入“放松限购”到“矢口否认”不到一天。而呼和浩特松绑却成为“幸运儿”,虽然也经历反复,但最终仍成为正式发文松绑限购的第一个省会级城市。

在楼市持续低迷之下,暗地松绑限购、限价政策已成为许多地方“不能言说的秘密”。5月份以来,广州、杭州等地的部分区域的楼盘陆续低调松绑,政府对开发商仅限“口头传达,不发文件”。

中国指数研究院发布研究报告显示,据不完全统计,目前已有安徽、杭州、无锡、天津、沈阳、广州等至少16个城市采取或直接放松限购条件、或放宽落户条件、或采取调整公积金贷款等方式促进楼市走量。

财经专栏作家陈恩挚认为,对于“取消限购”,一些地方政府,特别是房价下跌幅度比较多的城市早已迫不及待,预计还会有城市跟进效仿。

房企难耐,地方放松冲动更足

据统计,全国目前有46个城市实施限购政策。虽然不时有城市传出“松绑限购”,但大都没有公开宣称“取消限购政策”,而是“秘而不宣”。专家表示,密集调整楼市限购政策的背后是开发商的库存压力和地方政府的土地财政压力。

中国指数研究院发布的数据显示,6月份,全国100个城市新建住宅平均价格为10923元/平方米,环比上月下跌0.50%,继上月以来的连续第2个月下跌,跌幅扩大0.18个百分点。而中原地产监测的54个城市商品住宅成交量数据中,一线城市同比跌幅达31%,二线城市跌幅达34%,三线城市下跌13.5%,四线城市下跌18%。

中国指数研究院分析,从目前的市场价格变化情况看,国内房地产价格在经历近两年持续上涨之后已进入调整期,上半年多数房企销售业绩不佳。专家表示,在此压力下,开发商尽力推动地方政府改变调控策略,期望给市场注入活力。

土地市场也是一片低迷,全国多个城市土地成交量递减,底价成为常态。6月5日,武汉挂牌出让10宗地块,7分钟内草草收场,全部底价出让,还有一地流拍。上海计划推出的2幅地块,也因无人竞拍而延期。济南情况更“糟”,5月土地市场再现出让、成交“双挂零”的局面。

土地市场降温必然带来土地出让金萎缩,地方政府财政压力就更大。亚太城市房地产业协会会长谢逸枫分析,会有更多二、三线城市调整限购政策。一方面供应过剩、供需不平衡、去库存周期严重超标。另一方面地方债务到期,卖地还债的方式模型来临。三是房价下降预期浓厚,担心危及银行风险。

对楼市影响趋弱,需市场与保障双发力

今年“两会”提出“分类调控”后,中央并未出台相关具体政策。有业内分析,与以往动辄“国几条”相比,今年上半年楼市调控处于“空窗期”。虽然限购对于房价起到了很好的抑制作用,但这并不意味着放松限购房价就会上涨,楼市限购令对楼市的影响主要是信号意义。

虽然地方政府在楼市调控政策方面有了更多“因地制宜”的自主权,但并不意味着调控政策可随意放开,库存和供求情况成为调控的关键依据。

谢逸枫表示,即使取消限购政策,难以逆转楼市降温大势,让房价重新大涨。如果房贷与信贷政策不放松,放松限购政策根本无法改变楼市大局。因此,调控“空窗期”时,地方政府应该从供求关系的角度上发力,完善政策与出台措施,不是靠放松限购政策“救市”。

中国指数研究院华中市场总监李国政说,维护楼市平稳健康持续发展,必然让市场在资源配置中起决定性作用。改变不利的供求关系不能只依靠打压手段,既要支持正常合理的购房需求,更要增加不同层次的市场供给,发挥市场与保障的双重作用。

对于下半年的房地产市场政策,李国政认为,这更主要是取决于宏观经济及楼市走向。此外,房产税、住房信息联网及金融信贷等方面的政策,地方政府面对日益分化的楼市格局采取的“微刺激”政策,都影响着楼市走势。“总的来说,依靠市场力量逐步剥离依附在土地、金融及企业或个人上过多的利益诉求,让楼市回归正常轨道将是不变的方针。”