所属门派：房产业×服务业

    “物业”一词由英文“Property”引译而来的。广义的物业管理泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及租售后的管理和服务。狭义的物业管理一般只限于对物业进行管理服务，主要任务是对物业的维护、管理共用的机电设备和公共设施，也包括治安保卫、分送信报、清洁卫生、绿化养护等公共管理服务项目。
在公共契约里有条款云：“物业管理的根本宗旨是为全体业主和用户提供及保持良好的生活、工作环境，并尽可能地满足他们的合理要求。”

    门派技能：

    物业管理服务按物业工程周期可分为两部分：

    交付使用前，服务对象为发展商或投资商，此阶段的工作要点为：

    1、就楼宇的结构设计和功能配置提出建议：检查配套设施是否完善，包括机电设备的配置、水电供应容量及能源费计量的设计；检查安全监控系统和消防系统设备是否合理实用；从后期物业维护上出发考虑，检查建筑材料的选用是否合理；

    2、制定物业管理计划包括计算管理份额；

    3、制定物业管理工作程序、制定第一年度物业管理财务预算并提供员工培训计划；

    4、参与制定重大项目和设备的招投标条件和合同条款；

    5、督促控制工程质量，参与设备购置，特别是在机电设备方面，物管公司要对订货、采购、包装、运输、储存、安装、调试及成品保护进行全过程的检查和验收，做好质量记录和分析，提出意见协助处理质量问题；

    6、收集整理合同文件和技术档案资料，拟定物业管理文本。

    交付使用后，服务对象为业主或租户，基本内容通常包括以下几方面：

    1、楼宇及工程设备的设施运行与维修保护服务；

    2、定期巡查管理范围内的清洁、保安、绿化环境保养等工作；

    3、熟悉业主及租户的资料，并与他们建立良好的关系；

    4、接受并解答业主的咨询，恰当处理业主的服务申请和投诉；

    5、协助业主入伙、交接、装修管理工作；

    6、按时抄送水、电表，协助有关费用的催交工作；

    7、紧急事故处理等；

    8、负责编制月度和年度经济目标和工作目标，并对目标的过程控制和完成结果负责；

    9、编制管理处财务预算，监督预算执行，对日常管理费用负责；

    10、对下属员工进行督导、培训和考核等。

    汇报对象上为总经理 ，掌管的下属为物业部各处主管。

    入门资质：

    从事物业管理这项工作需要眼观四路、耳听八方，懂得人情世故，判得紧急情况，但由于物业管理在中国属新兴行业，加上之前对其的认知和重视程度均不够，因此此行入门业门槛不高，在学历上不追求“高精尖”，物业经理一般大专学历即可。学历不够，还可以经验弥补，若仅有中专或者高中文凭但从业经验丰富，处理各种事件和各路关系的火候恰当、功力深厚，自当受青睐。

    高级物业管理则希望学历至少为大专或以上，建筑或水电工程相关专业则能在专业背景上加分；3～5年的相关工作经验，尤其看重是否有高档商场、写字楼的物业管理经验，星级宾馆管理培训经验，或者专职管家工作经验。当然，高级物业管理对于语言的要求较高，英语口语流利，交流无障碍，有相当的理解能力，若还能精通其他相关语言更佳。

    这一行业非常强调品性的正直、自律，需要有乐于助人的精神。

    入门经：

    知识全面 一个好的物业管理人才不仅需要熟悉物业管理相关的法律法规政策，更需要有宽广的知识面，全面掌握物业管理专业的知识：如房屋的维修、养护、鉴定等知识；工程知识，包括通讯通气通电、消防、排污排烟、水暖施工、电梯空调、高低压配电等；公共秩序、园林知识，如小区内的垃圾房、停车场、自行车库、车辆交通维护、保安岗哨、绿化种植栽培等；物业的保洁知识，如清洁、杀毒等。此外，还要注重加强小区内的精神文明建设，营造、宣传、推广社区文化知识。

    沟通协调 物业看似是管事的，其实是门管人的艺术，需要和各方人士打交道，如与小区当地的城管部门、警务部门、消防局、交通局、水电等公用事业单位进行协调和沟通；与业主委员会、小区内的幼儿园、医院、会所等的管理沟通。对于保洁、保安、工程、园艺人员的计划、维护和排班等。优秀的管理能力、出色的协调沟通能力、完善的组织能力以及亲和力，一样都不能少。

    预见能力 物业管理行业除了看重良好的沟通与组织协调能力、强劲的系统管理能力和品质监控能力，更需要敏锐的观察能力助工作一臂之力。一个好的物业管理人员要善于站在客户的立场上，想得多一些，早一些，在客户投诉前就发现问题，从而能够从容地分析问题、解决问题。

    应变能力 物业管理中很重要的一项是应急预案，如在遭遇到雨天、打雷这种恶劣天气前，已经做好防汛防台工作；或者作为公众物业，在人流拥挤高峰时段，已然全盘规划好种种应急方案，并且能妥善而恰当地，恰当处理地处理投诉。然而人生无常，防不胜防，总会有新的情况、新的问题产生，因此一个好的物业管理人才要遇事冷静、观察情势、快速地做出决断，并且尽量保证这些决断的正确性。这取决于现场实际操作管理能力，而这样的能力只有通过不断丰富从业经验来完善。

    持证上岗 为规范物业管理行业的发展和提高从业人员素质，《物业管理条例》第33条明确规定：“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。” 自2003年9月1日起，物业从业人员必须持证上岗。

    目前，物业管理国家职业资格证书分为3个级别：物业管理员（中级）、助理物业管理师（高级）和物业管理师（技师级），考试鉴定每年3次，基本为6月、9月和11月。

    物业管理员的报名须高中以上学历。取得物业管理员职业资格证书后，连续从事本职工作2年以上，即可进一步参加助理物业管理师的鉴定。

    秘传“薪”经：

    薪资黄金点

    上海地区物业管理岗位的平均年薪为4万6千元，外商独资欧美企业的薪资是业内平均薪资的1.32被，为6万1千元；其次是合资/合作非欧美企业，逾5万元。外商独资非欧美企业和国企的年薪分别为4万8千元，和4万5千元。民营/私企的薪资水准最低，为3万7千左右，仅达到业内平均年薪的80%。

    本科学历的物业管理从业者，比大专学历从业者的平均薪资要高出1万元左右；

    外语能力精通者的薪资为平均薪资的1.23倍，熟练者为平均薪资的1.15倍；

    一般5～8年工作经验是薪资的分水岭，而10年以上从业者的报酬则又上一个新的层次。

    如身为高档商务楼或者高档楼盘的物业总经理，有外资公司从业背景的，则可拿到1万元以上的月薪。

    福利

    据业内人士透露，从事这一行业的，薪资构成除了收入，也有不少一部分从分红中所得。

    上海的从业者约有4成可享受到公司提供的培训计划，有17%的从业者可享受补充医疗、人身、养老保险，13%的从业者还可享受房贴或者补充住房公积金。平均带薪年假为9天。（以上数据均来源于《前程无忧2005年薪酬报告》）